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2019房价还有起飞的机会吗?也许是买自住房的机会

2019-02-13 14:36:56 来源: 刘磊房产评论 举报
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(原标题:2019房价还有起飞的机会吗?也许是买自住房的机会)

2019年房地产是否有机会再度起飞?事实上,从2017年调控开始,房地产的大方向就已经定了下来。偏偏有人不信,错过了2018年上半年下车的机会。如今,想下车下不去,就希望房地产的车再度开起来。

哪那么容易,车说开就开?近期几个大动作,决定了2019年将延续房价平稳的趋势。

定了!棚改货币化投资将缩量

近日有消息称,多地宣布完成2018年棚户区改造任务,值得注意的是,年报中并未提及棚改货币化安置的情况。

棚改货币化是从2015年开始推动,简单说就是政府以货币形式补偿拆迁的棚户区居民,未来居民住房用补偿的货币自主购买。实质上是帮助缺乏购买力的三四线城市去库存的一个重要方式。

2014年,全国棚改货币化程度为9%,这个数据在2015年为29.9%,到了2016年为48.5%。官方数据表明,仅2016年一年,就帮助地方消化了2.5亿平米库存。

棚改帮助资金进入三四线楼市,从而引发热钱跟进,推动这一轮楼市热潮中三四线城市房价高速上涨。

问题在于,借钱花着爽,但不能无休止地借。三四线城市库存已去,房价也涨起来了,是时候让棚改货币化退场了。退场之后,是否还能有购买力继续维系这房价呢?那并不重要,重要的是那些高位买房的投资客,他们在三四线的房子如何脱手呢?

房企6.1万亿元债务大限将至,资金迎大考

数据显示,2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元,到2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点,为12456亿元,同比增长214.15%。截至2017年,四年融资总额高达29531亿元。

2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模看,2019年到期资金为6.1万亿。

如此巨量的资金,除了追加开发、以新债还旧寨之外,还有就是尽可能快的卖出房子,回笼资金了;问题是,赶上了房住不炒,楼市降温明显,是很多人始料未及的。预计经营状况欠佳的中小房企,会以价换量;也只有这样,才能避开被大房企兼并的命运。无疑,这对买房人来说是个机会。

房贷利率开始回调,但改变不了市场的预期

2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%,这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

今年一月,央行宣布降准,预计释放1.5万亿资金。

种种迹象,被很多人解读为注水楼市;不过反过来想想,就目前的房价和房地产市场规模(从一线城市蔓延到四五线城市),1.5万亿真不是个事儿;更何况其中真正释放到流动性中的,也不过8000多亿。

更重要的是,一旦市场冷却的趋势达成共识,如果市场再想逆势而上,那就需要一番功夫了。

2014年,楼市同比、环比连跌超过12个月;想想看2015年底,楼市的火是如何点燃的?

全面解除调控,随便买;零首付,七折利率……非得如此力度,才能点起楼市的火。

不过,目前的情况,绝对不允许再次燃起大火。平衡、稳定是关键:房价松动的厉害的地方,给点利好;房价有上涨势头,马上压一压。话都说到这么明白的份儿上,还指望炒房赚钱吗?

新的形势,要用新的眼光去研判;对于崩盘论,要相信强大的调控力和购买力,不会让这种事情发生;对于炒房论,要看清政府整治楼市的决心,以及未来摆脱房地产带动经济发展的必然趋势。目前,最关键的就是把控好个人的债务规模,现金为王,毕竟种种趋势显现出通缩的苗头,至于说通缩趋势该如何应对,那就是另一个问题了,欢迎留言探讨,说说你心中的2019年,会是怎样的一个财年吧。

雷晶晶 本文来源:刘磊房产评论 责任编辑:雷晶晶_GL12
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